Uygun arsa seçimi, inşaat maliyetlerinin kontrol altında tutulmasında kilit bir rol oynar. Zemin durumu, altyapı mevcudiyeti, konum, iklim, imar durumu gibi faktörlerin tümü maliyeti doğrudan etkiler.
Y. İnş. Müh. Şükrü Yılmaz, Teknik Ofis Müdürü
İnşaat başlamak için uygun arsa seçimi, inşaat maliyetlerini doğrudan ve dolaylı olarak etkiler. Doğru arsa seçimi, projeyi daha ekonomik hale getirirken, yanlış bir arsa seçimi inşaat maliyetlerini önemli ölçüde artırır.
Uygun arsa seçiminin inşaat maliyetleri üzerindeki etkileri şu ana başlıklar altında toplanabilir:
ARSANIN TOPOGRAFYASI
Düz ve stabil zemin: İnşaat için düz, stabil, aynı kota yerleşmiş bir arsa seçmek, temel kazısı ve hafriyat işlerinde maliyet tasarrufu sağlar. Eğimli veya engebeli arazilerde, zemini düzleştirmek, aynı kota getirmek için ek kazı, dolgu ve tesviye işleri gerekir ve bu da maliyetleri artırır. Düz bir arsa, inşaat maliyetlerini düşürür; çünkü temel kazısı ve dolgu işlemleri daha basittir. Eğimli veya dağlık arazilerde ise daha fazla hafriyat, dolgu ve destek duvarları (komşu parsellerdeki yapı ve yol güvenliğini ağlamak için istinat duvar vs.) gerekebilir, bu da maliyetleri artırır.
Zeminin toprak yapısı: Arsanın zemin durumu, temel inşaatının maliyetini doğrudan etkiler. Sağlam ve stabil bir zemin, temel kazısı ve temel yapımı sırasında maliyetleri azaltır. Sağlam bir zemin üzerinde inşaat yapmak daha az temel güçlendirmesi gerektirdiğinden maliyetleri düşürür. Ancak, zayıf zemin (örneğin, bataklık, yumuşak toprak) ekstra temel kazısı, dolgu ve güçlendirme gerektirebilir, bu da maliyetleri artırır. Zayıf ve taşıma kapasitesi düşük olan toprak yapısına sahip arazilerde zemin iyileştirme veya sağlamlaştırma işlemleri (fore kazık-ankraj jet grout vs) gerekir. Bu imalatlarda da ek maliyetlere yol açar.
ALTYAPI VE ULAŞIM DURUMU
Altyapının hazır olması: Elektrik, su, kanalizasyon, fiber, telekom ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetlerinin mevcut olduğu bir arsa seçimi, ek altyapı maliyetlerinden kaçınmamıza yardımcı olur. Altyapı olmayan bölgelerde bu hizmetlerin kurulması, ciddi ek maliyetlere neden olur. Altyapı firmaları, belediyeler yatırım planına bu imalatları almadığı için işverene bu imalatları yaptırabilir, bu da maliyet artışına sebep olur.
Ulaşım ve yol durumu: Arsanın, arazinin ulaşım açısından iyi ve merkezi bir lokasyonda bulunması hem nakliye maliyetlerini azaltır hem de projenin daha kolay ilerlemesini sağlar. Dar sokaklarda yapılan inşaatlarda beton dökümü, malzeme sevkiyatı vs. işleri ciddi sıkıntı yaratır ve çözümü için ek maliyetlere sebep olur. Ulaşım yollarının inşaatı veya iyileştirilmesi gerekirse maliyetler artar.
RESMİ İŞLER VE İMAR DURUMU
İmar durumu: İmar planına uygun bir arsa seçmek, inşaat izni ve ruhsat sürecini hızlandırarak gecikmelerin önüne geçer. İmara açık, yapılaşmaya uygun bir arsa seçmek, inşaatın hızlı başlamasını sağlar ve projeyi gecikmelere karşı korur. İmar sorunu olan veya henüz imara açılmamış bir arsada, hukuki süreçlerin uzaması toplam inşaat maliyetlerini artırır. İmara kapalı veya kısıtlı alanlarda yapılacak düzenlemeler ek maliyetlere yol açar.
Arsa üzerindeki yasal kısıtlamalar: Arsanın hukuki durumu, örneğin üzerinde bir şerh, ipotek veya kamulaştırma durumu olup olmadığı önemlidir. Bu tür sorunlar, inşaatın gecikmesine veya ek maliyetlere neden olur.
Tapu durumu: Arsanın tapu durumunun temiz ve sorunsuz olması, projeye hızlı başlanmasını sağlar ve hukuki masrafları önler. Arsa üzerinde hukuki bir sorun varsa (örneğin hisseli tapu, ipotek, kamulaştırma riski), bu süreçler ek zaman ve maliyet gerektirir. Maliyet artışına sebep olur.
Arsa sınırları: Arsa sınırlarının net olmaması, komşu parsellerle ilgili sorunlar veya yerel yönetimlerle anlaşmazlıklar inşaat maliyetlerini artırır.
Yerel inşaat yönetmelikleri: Arsanın bulunduğu bölgedeki yerel yönetmelikler ve inşaat normları, yapı tasarımında ve kullanılan malzemelerde belirleyici rol oynar. Yönetmeliklere uygun inşaat yapmak için ekstra maliyetler gerekir.
Enerji verimliliği ve çevre dostu yapılar: Bazı bölgelerde, enerji verimliliği ve çevre dostu yapılarla ilgili özel yönetmelikler olabilir. Bu tür binalar inşa etmek, maliyeti artırır, ancak uzun vadede enerji tasarrufu sağlar.
KONUM, İKLİM VE COĞRAFİ FAKTÖRLER
Maliyet açısından uygun bölge: Arsa maliyetinin düşük olduğu bölgelerde inşaat yapmak, toplam proje bütçesini ciddi ölçüde düşürür. Şehir merkezlerine uzak, ancak gelişim potansiyeli yüksek alanlar bu bakımdan avantajlı olur.
Yerel inşaat malzemeleri ve iş gücü: Arsanın bulunduğu bölgeye yakın yerlerde inşaat malzemeleri tedarikçileri ve iş gücü bulmak, lojistik ve nakliye maliyetlerini azaltır. Uzak bölgelerde iş yapılması halinde nakliye ve işçilik maliyetleri artar.
Hava koşulları: Seçilen arsanın bulunduğu bölgedeki iklim, inşaatın hızını ve malzeme seçimini etkileyebilir. Sert iklim koşulları, inşaat süresini uzatabilir ve daha dayanıklı, dolayısıyla daha pahalı malzemeler kullanılmasını gerektirebilir. Bu da maliyet artışına sebep olur.
Şehir merkezi veya çevresi: Şehir merkezine yakın arsalar genellikle daha pahalıdır, ancak altyapı ve hizmetlere yakınlık inşaat maliyetlerini düşürür. Uzak bölgelerde ise ulaşım ve altyapı eksiklikleri maliyetleri artırır.
Ulaşım kolaylığı: Arsa, ana yollar veya ulaşım ağlarına yakınsa, malzeme ve iş gücü nakliyesi daha ekonomik olur. Aksi takdirde, uzak bir arsa lojistik maliyetlerini artırır.
Çevresel faktörler: Arsanın çevresindeki doğal manzara veya ekolojik unsurlar, yapı tasarımını ve peyzaj düzenlemelerini etkileyebilir. Bu faktörler, projede kullanılan malzemeleri değiştirerek inşaat maliyetini artırır.
DOĞAL RİSKLER VE ZEMİN KOŞULLARI
Doğal afet riskleri: Arsa, sel, deprem veya heyelan gibi doğal afet risklerine karşı güvenli bir bölgede olmalıdır. Arsa seçilirken bu özellikler dikkate alınmalıdır. Yüksek riskli bölgelerde, ek koruma tedbirleri (örneğin, güçlendirilmiş temel yapısı veya ekstra mühendislik önlemleri) gerekebilir, bu da maliyetleri artırır.
Deprem Riski: Deprem bölgelerinde bulunan arsalar için daha dayanıklı ve maliyetli inşaat teknikleri (örneğin, deprem yönetmeliğine uygun yapı malzemeleri ve mühendislik çözümleri) kullanılması gerekir. Bu, yapı maliyetlerini artırır.
Sel ve Taşkın Riski: Sel riski taşıyan bir bölgede, su yalıtımı ve drenaj sistemleri gibi önlemler alınması gerekir. Bu da inşaat maliyetini artırır ve yapının tasarımında değişiklikler yapılmasını gerektirir.
Yeraltı su seviyesinin durumu: Yüksek yeraltı su seviyesine sahip arazilerde inşaat yapmak, temel yalıtımı ve drenaj sistemleri için ek maliyetler gerektirir. Su seviyesinin düşük olduğu alanlar, bu tür ekstra maliyetler çıkmayacağından ek maliyet çıkmamış olur.
ARSANIN GEOMETRİK ŞEKLİ VE BÜYÜKLÜĞÜ
Uygun arsa şekli: Arsanın geometrisi, kullanılabilir alanı ne kadar verimli olursa yapılaşma kolaylığı sağlar. Düzgün şekilli (dikdörtgen veya kare) arsalar, daha verimli bir yerleşim ve bina tasarımı sunarak inşaat sürecini basitleştirir. Düzensiz şekilli arsalar ise, inşaat planlamasında zorluklar yaratabilir, tasarımda ve yerleşimde zorluk çıkararak maliyet artışına neden olur.
Arsa boyutu ve yeterli büyüklük: Daha büyük bir arsa, geniş yapı projelerine izin verir ve arazi kullanımı açısından esneklik sağlar. Ancak küçük veya düzensiz şekle sahip bir arsa, planlama ve inşaat sürecini karmaşıklaştırabilir ve maliyeti artırır. Arsanın uygun büyüklükte olması, bina yerleşiminde daha az kısıtlama sağlar ve maliyetleri düşürür. Çok küçük ya da çok büyük arsalar, ek zorluklar ve maliyetler getirir.
ÇEVRESEL ETKENLER
Çevresel düzenlemeler: Çevresel koruma altında olan bölgelerde inşaat yapmak, izinlerin alınması ve belirli düzenlemelere uyum sağlanması açısından ek maliyetler getirir. Çevresel faktörleri göz önünde bulundurmak önemlidir.
Güneş almayan, gölge alanlardan kaçınmak: Arazinin güneş ışığından faydalanabileceği bir konumda olması, enerji verimli bir bina tasarımına olanak tanır. Gölge alanlar, enerji maliyetlerini artırır. Ancak çok fazla güneş alan yerlerde inşaat yapmanın da maliyete etkileri vardır:
Yalıtım maliyetleri: Çok güneş alan bölgelerde, yapının iç sıcaklığını dengede tutmak için daha etkili ısı yalıtımına ihtiyaç duyulur. Bu, inşaat sırasında duvar, çatı ve zeminlerde daha kaliteli yalıtım malzemeleri kullanılmasını gerektirir. Yalıtım malzemeleri, genel inşaat maliyetlerini artırır.
Soğutma sistemleri: Sıcak iklimlerde yapının sürekli olarak serin tutulması gerekir. Bu nedenle, klima ve diğer soğutma sistemleri inşaata eklenmelidir. Hem bu sistemlerin kurulumu hem de enerji verimli çözümler (güneş kontrol camları, güneş panjurları) maliyeti artırır.
Dayanıklı malzemeler: Yüksek güneşe maruz kalan bölgelerde yapı malzemeleri güneş ışınlarına karşı dayanıklı olmalıdır. UV ışınlarına karşı dirençli dış cephe kaplamaları, boya türleri ve yalıtım malzemeleri seçilmelidir. Güneşten kaynaklanan aşırı ısının etkisini azaltmak için serin çatı teknolojileri veya özel seramik kaplamalar gibi çözümler kullanılmalıdır. Bu tür malzemelerin kullanımı inşaat maliyetlerini artırır.
Gölgelendirme yapıları: Çok güneş alan bölgelerde güneş ışınlarını doğrudan engellemek amacıyla ek gölgelendirme yapıları inşa edilmesi, binaların cam yüzeylerine veya teraslarına gölgelik sistemleri eklenmesi gerekecektir. Bu sistemlerin kurulumu maliyetleri artıracaktır.
Uygun arsa seçimi, inşaat maliyetlerinin kontrol altında tutulmasında kilit bir rol oynar. Zemin durumu, altyapı mevcudiyeti, konum, iklim, imar durumu gibi faktörlerin tümü maliyetleri doğrudan etkiler.
Doğru bir arsa, projeyi daha ekonomik ve hızlı bir şekilde tamamlamamızı sağlarken, yanlış bir seçim inşaat sürecini zorlaştırarak maliyetlerimizi önemli ölçüde artırır.
10 Ekim 2024
Türkiye'nin en ESKİ ve en çok ZİYARET EDİLEN şantiyesi: ŞANTİYE®...
İnşaata dair "KAYDADEĞER" ne varsa... 1988'den bu yana...
Şantiye®nin ürettiği, derlediği ve yayınladığı içeriklerde öncelik “KAMUSAL YARAR”dır...
Ve yayınlanan içeriğin “ÖZEL” olmasına özen gösterilir...
BASILI DERGİ + E-DERGİ + SANTİYE.COM.TR + SOSYAL MEDYA + DİJİTAL PLATFORMLAR...
İnşaat sektörünün buluşma noktası Şantiye®, “Güven”i temsil eden “Basılı bir Yayın” olma özelliğinin yanı sıra yenilenen web sitesi, Turkcell Dergilik ve Türk Telekom E-Dergi gibi mobil uygulamalardaki varlığı, 42 bin E-Bülten abonesi ve 85 bin sosyal medya takipçisi-bağlantısıyla inşaat sektörünün en önemli iletişim platformlarından biri olmaya her ortamda devam ediyor... 1988'den bu yana...
Şantiye® ayrıca yapı sektörüne "Şantiye'nin Yıldızı Ödülü", "Yılın Yeşil Yapı Malzemesi / Teknolojisi Ödülü" ve "Şantiyeden Kareler Fotoğraf Yarışması" gibi farklı organizasyonlarla da katkı sunuyor.
Şantiye®nin son sayısı da dahil 1988 yılından bugüne kadar yayınlanan TÜM SAYILARINA E-Dergi olarak göz atmak için lütfen tıklayın...
Şantiye®, başta ABONELERİ olmak üzere 2020-2024 yıllarında ilan veren firmalar ABS Yapı, Akyapı, Alumil, Anadolu Motor (Honda), Alkur, Ak-İzo, Altensis, Arbiogaz, Aremas, Arfen, Assan Panel, Asteknik, Atos, Batıçim, Baumit, Betek, Betonblock, Borusan CAT, Bosch Termoteknik, Bostik, BTM, Buderus, Bureau Veritas, Çimsa, Çuhadaroğlu, Çukurova Isı, Duyar Vana, DYO, Efectis ERA, Ekomaxi, Elkon, Emülzer, Eryap, Filli Boya, Fixa, Fullboard, Form Endüstri Ürünleri, Form Endüstri Tesisleri, Form MHI (Mitsubishi Heavy Industries) Klima, Garanti Leasing, GF Hakan Plastik, Gökçe Brülör, Grundfos, Hilti, IQ Alüminyum (by Deceuninck), İNKA, İntek, İpragaz, İstanbul Teknik, İzocam, İzoser, Kalekim, Knauf, Knauf Insulation, Komatsu, Köster, Kuzu Grup, LG, Marubeni, Masdaf, Master Builders Solutions, MBI Braas, Meiller Kipper (Doğuş Otomotiv), Messe Frankfurt, Messe München/Agora Tur., Mekon, Mitsubishi Chemical, Nalburdayim.com, NETCAD, ODE, Ökotek, Özler Kalıp, Özpor, Panasonic, PERI, Pimakina, Polyfibers, Polyfin, Prometeon, Ravago, Rehau, Saint Gobain Türkiye, Saray Alüminyum, Schüco, Selena (Tytan), Sentez Mekanik, Serge Ferrari, Shell, Siemens, Sistem İnşaat, Soudal, Sika, Şişecam, Temsa, TMS, Tekno Yapı, Türk Ytong, Tremco illbruck, Vaillant, Vekon, Wermut, Wilo ve Xylem’in değerli katkılarıyla hazırlanmaktadır.
ABONE OLMAK İÇİN
Bir yıllık abonelik bedelimiz olan 1200 TL (6 Sayı, KDV Dahil)'yi TR70 0001 0008 5291 9602 1550 01 IBAN no’lu hesabımıza (Ekosistem Medya) yatırıp; ardından dekontu, açık adresinizi ve fatura bilgilerinizi (şahıs ise TC kimlik no; firma ise vergi dairesi-numarası) santiye@santiye.com.tr adresine e-posta veya 0532 516 03 29 no’lu telefona WhatsApp / SMS aracılığıyla ulaştırabilirsiniz.
