"Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Kurulması, Şekli, Tapuya Şerhi, Alacağın Temliki Sayılacağı Haller ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı / Yargıtay Kararları Işığında İnceleme"
Günlük hayatta "maketten satış", "projeden satış", "sat-yap", "inşaata temelden girme" gibi tabirlerle anılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, genel kurallara istisna oluşturan bir yapıya sahiptir. Kanun ve Yargıtay kararlarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi (GSVS) yerine aynı anlama gelecek şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tabiri de kullanılmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alıcının satıcıyı finanse ettiği, ona bir nevi kredi sağladığı bir durum oluşmaktadır. Zira genel kural yükümlülüklerin aynı anda ifâsıdır. TBK m. 207/II’ye göre “Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.” Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi içinde vadeyi barındırması nedeniyle bir kısım sorunları beraberinde getirmektedir. Uygulamada şekil şartına uyulmadan sözleşmelerin imzalanması, müteahhitin inşaatı tamamlamadan kaçması veya iflas etmesi, aynı konutun birden fazla kişiye satılması karşılaşılan sorunlardan birkaç tanesidir.
Sürekli dönen reklamlar, yapılan maketler, konut lansmanları ve vaatler neticesinde tüketinin kendisine dayatılan sözleşmeleri yeterince düşünmeden imzalamış olması mümkündür. Kanun koyucu, istenmeyen durumların önüne geçmek adına bir takım ayrık düzenlemelere gitmiştir. Bu yazı kapsamında alıcının "TÜKETİCİ" olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde gündeme gelebilecek hukuki meselelerden bir kaçı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Kurulması, Şekli, Tapuya Şerhi, Alacağın Temliki Sayılacağı Haller ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı - Yargıtay Kararları Işığında İnceleme” başlığı altında soru-cevap şeklinde değerlendirilecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir? Kim tarafından ne zaman kurulabilir? Geçerlilik süresi ne kadardır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Satıcı, ileride gerçekleştirilecek olan satış sözleşmesini imzalamayı yani tapu devrini gerçekleştirmeyi taahhüt etmektedir. Bu nedenle sözleşme tarafları, devrin gerçekleşmesinden önce, devrin gerçekleştirilmesine yönelik yükümlülük altına girmek için satış vaadi sözleşmesi imzalarlar.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu “önsözleşme” başlıklı 29. maddesinde tanımını bulmaktadır. Bu madde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğrudan bahsetmese de ön sözleşme tanımı ile dolaylı olarak bahsetmektedir.
“MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcının borcu, satış bedelini satıcıya ödemek, satıcının borcu ise söz konusu taşınmazı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırdığı şekliyle alıcıya devretmektir. Kararlaştırılan bedel alıcı tarafından peşin ödenebileceği gibi taksitle de ödenebilir bunun karşılığı olarak satıcı ise söz konusu taşınmazın devrini ileride gerçekleştireceğini taahhüt etmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tanımına kanunlarda yer verilmemekle birlikte Tanımı Yargıtay uygulamaları ile birlikte şekillenmiştir. Bu kapsamda YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 1992/14-79, K. 1993/7, T. 27.1.1993 kararında “... gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme hakkı sağlayan kişisel bir hak doğurur.” demek suretiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak doğuran ön sözleşme niteliğinde olduğu vurgulanmıştır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalanabilmesi için kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması şart olmayıp kat irtifakının kurulmasından önce de düzenlenmesi mümkündür.
“24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.” (YARGITAY 14. HD E. 2012/7922, K. 2012/9089, T. 2.7.2012)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satıcının malik olması esas olmakla birlikte şart değildir. Satıcı sonradan malik olacağı taşınmaz için de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
Gayrimenkul satış vaadi şekil şartı var mıdır? Şekil şartına uymamanın sonucu nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun şekil başlıklı 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun hukuki işlem başlıklı 706. maddesi, Noterlik Kanunu “düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” başlıklı 89. maddesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartlarına ilişkin hükümler içermektedir. Bu hükümlere göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur.
“TBK MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”
“TMK Madde 706-Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.”
“Noterlik Kanunu Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini en özet haliyle “bir taşınmazın ileride asıl satışının yapılmasına ilişkin ön sözleşme/taahhüt” olarak tanımlayabiliriz. Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Noterde düzenlenmeyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz kabul edilecek geçersiz sözleşme sebebiyle tarafların yerine getirmiş olduğu kazandırmalar iadeye tabi olacaktır. Hakimin nu durumu resen gözetmesi gerekmektedir.
“Diğer taraftan Noterlerin tapulu taşınmazların satışına dair satım akti düzenlemesi mümkün olmayıp, sadece "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" yapabilirler. Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 3. bendi gereğince bunun dışında yapılan her türlü sözleşme geçersizdir. Örneğin, Noterler satış sözleşmesini onaylayıcı sözleşme yada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini onaylayıcı sözleşme dahi yapamazlar. Sadece düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Bu hususlar kamu düzenine dair olup, HMK.nun 33. maddesinde yerini bulan Türk Hukuku'nun resen uygulanacağı kuralının önemli noktalarıdır. Bir sözleşmenin geçerli olup olmaması resen hakim tarafından incelenmeli ve buna göre karar verilmelidir.”(YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/13629, K. 2017/436, T. 8.3.2017)
“Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterden düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartı olup, taraflar arasında imzalanan adi sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye göre taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmek zorundadır.”(YARGITAY 19. HD E. 2017/4740, K. 2019/5146, T. 14.11.2019)
Öngörülen şekil şartlarının gerçekleşmediği durumlarda kural sözleşmelerin kesin hükümsüz olmasıdır. Ancak her durumun kendine özgü incelenmesi gerekeceği de bir gerçektir.Yargıtay, müteahhitin kendi mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesi işlemine hukuki koruma sağlamazken; arsa sahibine ait gayrimenkullerin müteahhit tarafından adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesine hukuki koruma sağlamış ve alacağın devri niteliğinde olduğunu kabul etmiştir. Bu anlamda geçerli bir sözleşmeden bahsedilebilecektir.
“Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.” (YARGITAY 19. HD E. 2017/3101, K. 2019/5049, T. 7.11.2019)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde alıcı, adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası da açamayacaktır. Bu durumun gözden kaçırılmaması gerekmektedir. Bir çok müteahhit sözleşmesel sorumluluklarından kaçmak amacıyla alıcılara adi yazılı sözleşmeler imzalatmaktadır. Resmi yazılı şekle uyulmadan yapılan sözleşmeleri hukuk düzeni korumayacağından ellerinde adi yazılı sözleşme bulunan alıcıların hak kaybına uğramaları muhtemeldir.
“Somut olaya gelince, dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümün satışının vaad edildiği 20/12/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin adi nitelikli olup yukarıda belirtildiği üzere resmi şekil koşuluna uygun olarak yapılmadığı anlaşıldığından mahkemece, tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmüştür.” (YARGITAY 14. HD E. 2018/5160, K. 2019/7190, T. 30.10.2019)
Yargıtay’ın kira kaybına ilişkin açılan davada, adi yazılı sözleşmeye dayanarak kira kaybı istenemeyeceği de hükme bağlanmıştır.
“Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda tarafların kabulünde bulunan 10/05/2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin TBK'nın 237/2. maddesi gereğince resmi şekilde düzenlenmediği için geçerli olmadığı, tapuda sonradan devir yapılmış olsa dahi, başlangıçta geçersiz olan adi sözleşmenin geçerli hale gelmeyeceği, ayrıca taşınmazların tapu sicilinde resmi şekilde yapılan devri konusunda alıcı davacı tarafından taşınmazların tapu siciline adi şekilde yapılan sözleşme ile şerh konulduğunun iddia ve ispat edilemediği, dolayısıyla geçersiz olan bir sözleşmeye dayalı olarak kira kaybına ilişkin alacak istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.SONUÇ :Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA,”( YARGITAY 19. HD E. 2018/3659, K. 2019/5313, T. 26.11.2019)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekle aykırı olması halinde, hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde şekle aykırı geçersiz sözleşmenin geçerli bir sözleşme haline gelmesi mümkün müdür?
Bununla birlikte sözleşmenin taraflarının, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini, her türlü hatadan uzak bir biçimde yerine getirdiği hâllerde, şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali durumunda şekle aykırılık dinlenmeyecek, şekle aykırılığın olumsuz sonuçları ortadan kalkacak, sözleşme geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.
“Mahkemece; iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, ancak tarafların edimlerini karşılıklı yerine getirdikleri, yani davalının arsa mülkiyetini davacıya devrettiği, davacının da kararlaştırılan dairelerin mülkiyetini davalıya devrettiği hususlarında ihtilaf olmadığı, davacının sözleşmenin geçersiz olduğunu taşınmazların tamamlanmasının üzerinde 3 yıl geçtikten sonra ileri sürmesinin iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir… SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA,” (YARGITAY 23. HD E. 2016/7127, K. 2019/4566, T. 6.11.2019)
Yukarıda alıcının adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olsa dahi satıcıyı tescile zorlayamayacağını belirtmiştik. Ancak hakkın kötüye kullanılması yasağının istisnai bir durum olduğundan da bahsedildi. Bu kapsamda tarafların tüm edimlerini yerine getirmiş olması ve fiili teslimin gerçekleşmesi durumunda sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması tapu iptal ve tescil davasının açılmasına engel değildir.
“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği”(30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı)
Hakkın kötüye kullanılması yasağı çok sınırlı çerçevede düşünmek yerinde olacaktır; aksi halde tüm durumlar hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilebilir.
“(…) Çünkü nitelikleri itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından resen gözetilmesi gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı bir uyuşmazlıkta çatıştığında hakkın kötüye kullanılması ve şekil şartı kuralının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal, MK.nun 2. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin tabii bir sonucudur.ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir. Aynı ilkeye 25.1.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun Kararında da değinilmiş olup, Ord.Prof. Dr. A.B.SCHWARZ 'ın bu konudaki görüşü de ( Medeni Hukuka Giriş, Hıfzı Veldet çevirisi, sh. 201 vd. İst. 1946 ) özetle şöyledir. "-Bu genel hükmün uygulanmasında çok ihtiyatlı davranmak icap eder. Çünkü bugünkü kanunlarda ifadesini bulan bütün rasyonel özel hukukun manası, hukuki meseleleri sarih olmayan hakkaniyet hisleriyle değil, kat'i ve açık prensiplerle halletmektir. Sadece hüsnüniyet ve hakkın suistimaline dayanan bir hukuk tatbikatı bu hedefi tehlikeye sokar. Bu sebeplerle her meseleye ona taalluk eden özel hükmü tatbik etmek ve MK.nun 2. maddesini fevkalade zaruri olan hallerde sırf inam ve tashih edici bir şekilde tatbik eylemek lazımdır..."(YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/13629, K. 2017/436, T. 8.3.2017)
Her somut durumun kendine özgü olduğu ve değişen durumlara göre Yargıtay karar ve içtihatlarının da değişebileceği unutulmamalıdır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin devri mümkün müdür, devir halinde hangi durumlarda yeni alacaklının hakkı korunmaz?
Sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye yine noterde gerçekleştireceği gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devredebilir.
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.”(YARGITAY 14. HD E. 2010/1003, K. 2010/3455, T. 30.3.2010)
Arsa sahibi ile müteahhit arasında gerçekleştirilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı bulunabilir. Temlik yasağının bulunması müteahhidi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaktan men eder. Bunun aksine olarak müteahhit tarafından temlik işlemlerinin gerçekleştirilmesi durumunda üçüncü kişinin hakkı korunmaz.
“Davacının dayandığı, davalılardan yüklenici ile yapılan "inşaat yapım sözleşmesi" niteliği itibariyle yukarıda sözü edilen alacağın temliki işlemidir. Her ne kadar temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise de, BK m. 1621 uyarınca temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde ise aynen "yüklenici firma kendine ait parselleri isterse kooperatif şeklinde, isterse yap-sat şeklinde yapmakta serbesttir. Temlik edemez veya sözleşmeyle doğan haklarını bir başkasına veya firmaya devredemez." hükmü bulunmaktadır. Görülüyor ki, sözleşmenin bu hükmüyle yükleniciye temlik yasağı getirilmiştir. Bundan dolayı da davacı üçüncü kişi, yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak davalı arsa sahibinden mülkiyet nakli talebinde bulunamaz.” (14. Hukuk Dairesi 2011/3185 E., 2011/7135 K.)
Arsa sahibi ile müteahhit aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olabilir. Bu durumda arsa sahibi ile müteahhit arasında meydana gelen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilen veya devredileceği vaad edilen gayrimenkuller üçüncü bir kişiye devredilebilir. Müteahhit ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalayan alıcının da müteahhitin arsa sahibinden olan alacağını devraldığı kabul edilir. Müteahhitin arsa sahibinden olan alacağını devralan alacaklı bu hakkını arsa sahibine karşı kullanabilir. Bu durumda üçüncü kişi olan alacaklı arsa sahibini tescile zorlayabilir ancak müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi arsa sahibine tescilden kaçınma hakkı verir.
“Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı ) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.” (YARGITAY 14. HD E. 2018/3982, K. 2019/3814, T. 30.4.2019)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı yokluğu sebebiyle geçersiz olması durumunda alıcının talep edebileceği bedel neyi içerir, alacağın temliki hükümleri kapsamında geçerli bir sözleşme sayılması durumunda ise nasıl bir fark söz konusu olur?
Tarafların aralarında akdettikleri adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olacağını belirtmiştik. Geçersiz sözleşmeye dayalı tarafların edimleri iadeye tabidir. Satıcının iade etmekle yükümlü olduğu sözleşme bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Bu kapsamda;
“Davacı ile davalılardan R. T. arasında akdedilen 02.02.2000 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi, resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60 ). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda davacı; geçersiz sözleşme nedeniyle, davalıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.
Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder(...)
Hal böyle olunca mahkemece, denkleştirici adalet ilkesi gereğince harici taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeni ile azalan alım gücünün; enflasyon, tüketici ve üretici fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve faiz oranındaki artışların ortalamaları alınarak, ödendiği tarihten, dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün değerinin ne olabileceği konusunda uzman bilirkişiden yerleşik Yargıtay İçtihatlarına uygun ve denetime elverişli rapor alınmak suretiyle hesaplatılması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.” (YARGITAY 3. HD E. 2015/11138, K. 2015/19014, T. 26.11.2015)
Adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olacağını ve tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade etmekle yükümlü olacağını belirttik. Bununla birlikte, arsa sahibinin mülkünde olan gayrimenkulün müteahhit tarafından adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu yapılması halinde bu durumun alacağın temliki olarak değerlendirileceğinden, bu sebeple ortada geçerli bir sözleşme olacağından da bahsettik.
Tarafların aralarında gerçekleştirdiği adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin belirli durumlar altında alacağın temliki hükümlerine tabi olabilecektir. Bu durumda kendisine taahhüt edilen gayrimenkulü müteahhitin temerrüdü sebebiyle alamayan alacaklı, müspet zararını talep edebilir. Alıcıya ifa yerine geçen müspet zararını yani söz konusu taşınmazın rayiç değerini talep edebilme imkanı sağlanmıştır. Dikkat edilmesi gereken husus; geçerli bir sözleşme söz konusu olduğu için, alıcının talep edebileceği bedel sebepsiz zenginleşme hükümleri ile sınırlı tutulmamakta, müspet zararın da talep edebileceği belirtilmektedir.
“ ...davalı müteahhit olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen dairelerden iki adedini davalıya satmıştır. Bu durumda davacı ile müteahhit arasındaki sözleşme alacağın temliki mahiyetinde olup yazılı şekilde yapılmış olması sözleşmenin geçerli olarak kabul edilmesi için yeterlidir. Somut olayda da taraflar arasındaki sözleşme yazılı yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Davacı da eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararı kapsamında dairelerin rayiç değerini istemiştir. Ne var ki, davacı sözleşmede kararlaştırılan bedelin 10.000,00 TL'sini ödemeyerek eksik ifa da bulunmuştur. Bu husus tarafların ve mahkemeninde kabulünde olup ihtilafsızdır. Hal böyle olunca mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değer ile yapılan ödeme oranlanmak suretiyle davacının alacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir." (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2016/27346 K. 2019/12374)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi, şerhin hukuki etkisi nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh verilebileceği “Türk Medeni Kanunu” m. 1009 da belirtilmiştir. Buna göre;
“Madde 1009: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Noterde gerçekleştirilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her ne kadar alıcı ve satıcı arasında bağlayıcı olsa da, tapuya şerhi gerçekleştirilmediği takdirde taşınmazın, satıcı tarafından başkaca alıcılara da satılması mümkündür. Mağduriyet yaşanmaması bakımından sözleşmenin tapuya şerh edilmesinde fayda vardır. Aksi halde aynı taşınmazın üçüncü kişilere de vaad edilmesi, hatta satışının yapılması mümkün olacak elinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulunan alıcının çoğu zaman ödemiş olduğu meblağı istemekten başkaca bir hakkı bulunmayacaktır. Tapuya şerh, hak sahibi alıcıya hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürme hakkı verir.
Şerhten sonra, sözleşmeye konu olan taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi hâlinde kendisine taşınmazın devri vaad edilen alacaklı, satın almaya ilişkin hakkını üçüncü kişiye karşı kullanabilir. Aynı şekilde, şerhten sonra yapılan ve kuvvetlendirilmiş olan şahsi hak ile bağdaşmayan diğer hakların terkini istenebilir.
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun şerhler sütununa kaydedilmesi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.” (YARGITAY 14. HD E. 2016/12052, K. 2019/4099, T. 7.5.2019)
Kural olarak alıcı veya satıcı tapuya şerh düşülmesi işlemini tapu dairesinden talep edebilir. Tapu siciline bu şerhin yapılabilmesi için satış vaadi sözleşmesine bu yolda ayrıca bir hüküm konulmasına veya ayrı bir şerh sözleşmesi yapılmasına gerek yoktur. Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesinin alıcı ile konutu yapan yüklenici firma arasında yapılması ve yüklenici firmanın arsa sahibi olmaması durumunda elbette alıcı ile yüklenici firma arasında yapılan satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak arsa sahibinin tapuda kayıtlı olan gayirmenkulü üzerine şerh konulması mümkün değildir. Bu durumda ayrıca arsa sahibi ile alıcı arasında şerh anlaşmasının yapılması gereklidir. İşlenen şerhin geçerlilik süresi ise 5 yılla sınırlıdır.
Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise, tapuda herhangi bir takyidat bulunmayan ve müteahhit mülkiyetinde bulunan taşınmazların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışa konu olmasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile avans niteliğinde taşınmaz devralan müteahhitin arsa sahibine karşı inşaatı tamamlama yükümlülüğü devam etmektedir. Bu durumda alıcı her ne kadar müteahhitten gayrimenkul satın aldığı düşüncesiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh etse de arsa sahibine karşı hakkı korunmaz. Bu durum taşınmazın müteahhit tarafından üçüncü kişiye satış suretiyle devredilmesi halinde de uygulanır.
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye verilen kat irtifakı tapuları avans mahiyetindedir. Yüklenicinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satması halinde bu kişiler ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimleri yerine getirmesiyle hak sahibi olurlar. Bu durumda, inşaat halinde bir yerden bağımsız bölüm alan kişinin iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden TMK'nın 1023. maddesinden bu manada yararlanamaz.”(YARGITAY 23. HD E. 2017/2892, K. 2019/5214, T. 10.12.2019)
Yazan:
Av. Taha Hüseyin ÇEBİ, Stj. Av. Batuhan ÖZATA
ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık
9 Mayıs 2020
